內容來自中時電子報

房屋信貸借款銀行貸款全省皆可處理專家傳真-眺望2015年國內住宅市場景氣走向

首先,以住宅市場所面臨的經營環境情勢而言,利率的變化將成為影響房市走向的關鍵因素之一。雖然依過去的經驗值,房貸利率要升到3%,購屋客戶才會有感,5%才會有實質壓力,但此一時、彼一時,時空環境已有所改變,最主要是不動產市場對於國內外利率提高和市場波動的敏感性,已經較以往增加,意即長時間持續實行寬鬆的貨幣政策,將增加房市面對利率上升的脆弱性和敏感性。而雖然2015年國內大幅升息的機率不高,惟利率一旦反轉向上,意謂過去長期支撐房市的低利率環境將開始出現轉變,仍將對購屋者心理層面產生影響,進而衝擊購屋意願,特別是首購族群對於利率變化相當敏感,更何況國內實質平均薪資衰退幅度仍持續擴大中,因而一旦利率出現止跌回升,則恐加重首購族群的購屋負擔。至於2015年房市政策面部分,非自用住宅與營業用房屋稅率分別調升至1.5%~3.6%及3%~5%(囤房稅)將於2015年開始開徵,雖然其定義較為寬鬆,外界認為不會有預期效果,不過對現階段已經或未來將持有多戶房屋的套利型投資族群而言,仍會產生影響。至於房地合一政策方面,最終的政策方向還是會鎖定擴大稅基(將土地與房屋合一作為稅基)、提高稅基(拉近房屋評定現值與公告地價與市價的差距)、縮短房屋評定現值調整期限(由過去3年改為1年1次),此舉恐使交易成本增加,且將使短期投資客將退場,提前獲利了結的賣壓也將出爐,更何況房地合一政策擬溯及既往,意即新法上路前買進的不動產,在新法上路後賣出,就應採房地合一課稅制,因而房地合一政策即便最快2016年才會開始實施,但其負面影響效應恐於2014年下半年~2015年開始逐步發酵,因而可預期2015年國內房市政策面仍是趨緊態勢。其次,以住宅市場的供需走勢而言,在供給端部分,根據主要上市櫃建設公司的推案完工量,統計得出2014~2015年北台灣地區共將釋出3,200億元左右的供給量,其中2015年將達到推案完工的高峰,而新莊、林口、淡水區恐需注意供給量短期釋出量過多的衝擊;況且財政部主推房地合一且積極查稅,而央行擴大管制範圍、限縮貸款成數等政策,增加買方自備款,未來還需面對升息的風險,因而獲利了結的售屋潮將不斷湧現。此外,在2014年以來房市買氣出現轉弱的情況下,2013~2014年龐大推案量的去化恐未如預期,顯示整體房市供給面仍須一段時間進行調整,而此亦將成為房價推升力道的阻力,而餘屋的賣壓增加,將成為2015年房市發展的絆腳石; 甚至為因應2015年7月國內即將要實施的容積總量管制,北、高兩地的不動產開發商仍大舉展開搶照動作,將對市場供給面帶來一定的壓力。在上述情況下,意謂2015年住宅市場將面對供給擴大、庫存去化的問題。在需求端部分,儘管2015年國內經濟成長率將高於2014年,對於民眾購屋需求具正面意義,且部分重大交通建設的完工或通車將對區域行情產生支撐效果,但由於利率趨勢恐將觸底反彈,甚至政府與公股、民營銀行將持續加強不動產貸款風險控管措施,以及房市結構仍由首購族群支撐,其對於房價追漲力道不足,加上財政部將積極推動房地合一的課稅制度(不動產交易所得實價課稅),故2015年國內住宅市場的需求面恐顯不佳。綜而言之,儘管2015年國內並無重大選舉,但2016年總統大選在即,因而房市政策短期內無鬆綁的跡象,加上利率恐出現變化,且房市供給面壓力較大,故2015年國內整體住宅市場仍需審慎以對。

新聞來源http://www.chinatimes.com/newspapers/20140806000068-260202

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